دراسة جدوى مشروع بيع على الخارطة 2030: ما تشترطه الهيئة وما يحسم القرار

دراسة جدوى مشروع بيع على الخارطة في السعودية لم يعد اجتهادًا فرديًا من المطوّر، بل نشاطًا منظّمًا بالكامل: نظام صدر بقرار مجلس الوزراء رقم (196) بتاريخ 04/03/1445هـ، تُشرف على تطبيقه الهيئة العامة للعقار عبر منصة «وافي»، ولا يُرخَّص فيه مشروع قبل استيفاء متطلبات محددة.

وأحد هذه المتطلبات — وفق ما تنشره الهيئة على صفحة الخدمة الرسمية — هو دراسة جدوى اقتصادية للمشروع العقاري من مكتب استشاري. أي أن الدراسة هنا ليست ورقة تسويقية ولا خيارًا يُتخذ لاحقًا، بل وثيقة أهلية يتوقف عليها الترخيص نفسه.

في هذا المقال نوضح ما الذي تطلبه الهيئة تحديدًا، ولماذا تختلف دراسة جدوى مشروع البيع على الخارطة جوهريًا عن أي دراسة عقارية أخرى، وما الأرقام التي تحسم قرار الدخول فعلًا.

أولًا: ما الذي تشترطه الهيئة العامة للعقار في الدراسة؟

بحسب صفحة خدمة «بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة» على موقع الهيئة (rega.gov.sa)، يجب أن تتضمن دراسة الجدوى المقدَّمة مع طلب الترخيص أربعة عناصر:

1. تكاليف المشروع العقاري التقديرية — بنودها وتوزيعها الزمني.
2. أوجه الصرف اللازمة عليه — أي ما الذي ستُنفَق عليه أموال حساب الضمان بالتحديد.
3. التدقيق النقدي للمشروع — التدفقات الداخلة والخارجة على مدار مدة التنفيذ.
4. المدة المتوقعة لتنفيذه — وهي تتحول لاحقًا إلى التزام تعاقدي مع المشترين.

وتُرفَق الدراسة ضمن حزمة متطلبات أخرى تنص عليها الهيئة، أبرزها: اتفاقية فتح حساب ضمان مع بنك مرخّص في المملكة، وتعهد ببدء الأعمال الإنشائية خلال ستة أشهر من تاريخ الترخيص، ونموذج عقد بيع بمواعيد تسليم محددة باليوم، إضافة إلى محضر فرز الوحدات إن وُجدت وحدات مفرزة.

ماذا يعني ذلك لقرارك؟ أن كل رقم في الدراسة سيُقرأ لاحقًا مقابل التزام قانوني: المدة المتوقعة تصير موعد تسليم في عقد، وأوجه الصرف تصير الأساس الذي يعتمد عليه المحاسب القانوني في الإفراج عن الدفعات. الدراسة المتفائلة هنا لا تُحرج المطوّر فقط — بل تكلّفه غرامات تأخير وربما فسخ عقود.

ثانيًا: لماذا تختلف هذه الدراسة عن أي دراسة عقارية أخرى؟

في المشروع العقاري التقليدي، يبني المطوّر ثم يبيع، ويتحكم في السيولة كما يشاء. في البيع على الخارطة تنقلب المعادلة في ثلاث نقاط:

1) السيولة موجودة لكنها ليست في يدك

دفعات المشترين تُودَع في حساب الضمان، ولا يُصرَف منها إلا وفق نسب الإنجاز الفعلية التي يعتمدها الاستشاري الهندسي والمحاسب القانوني. أي أن رصيدًا كبيرًا قد يظهر في الحساب بينما المطوّر عاجز عن تمويل مرحلة الأساسات لأن الإنجاز لم يبلغ النسبة المطلوبة.

ما الذي يجب أن تفعله الدراسة؟ تبني جدول صرف مطابقًا لمراحل الإنجاز، وتحدد بدقة فجوة التمويل في كل مرحلة — أي المبلغ الذي يجب أن يأتي من رأس مال المطوّر أو من تمويل بنكي لأن حساب الضمان لن يغطيه بعد. هذه الفجوة، لا هامش الربح النهائي، هي التي تُسقط مشاريع البيع على الخارطة.

2) سرعة البيع افتراض مالي لا تسويقي

في دراسة المشروع التقليدي، يؤثر بطء البيع على العائد. في البيع على الخارطة يؤثر على القدرة على الاستمرار في البناء أصلًا، لأن التدفق الداخل إلى حساب الضمان مرتبط بعدد الوحدات المبيعة.

ما الذي يجب أن تفعله الدراسة؟ تُقدّم سيناريوهين على الأقل لمنحنى البيع (أساسي ومتشائم)، وتبيّن عند أي نسبة بيع تتوقف قدرة المشروع على التمويل الذاتي. إن كان المشروع لا يصمد إلا إذا بيع 70% من الوحدات في الأشهر الستة الأولى، فهذا رقم يجب أن يظهر بوضوح — لا أن يُدفَن في افتراضات النموذج.

3) الجدول الزمني التزام مالي مباشر

لأن عقد البيع يحدد التسليم باليوم، فكل شهر تأخير له ثمن تعاقدي. وبالتالي فإن مخاطر التنفيذ (المقاول، المواد، التصاريح) لم تعد مخاطر تشغيلية فقط، بل بنودًا مالية يجب تسعيرها في النموذج.

ما الذي يجب أن تفعله الدراسة؟ تُضيف تحليل حساسية صريحًا لسيناريو التأخير: ماذا يحدث للعائد على حقوق الملكية إذا تأخر المشروع ستة أشهر؟ وإذا ارتفعت تكلفة المواد؟ المشروع الذي ينهار عائده عند أول تأخير ليس مشروعًا للبيع على الخارطة.

ثالثًا: الأرقام الخمسة التي تحسم القرار

عند مراجعة دراسة جدوى لمشروع على الخارطة، هذه هي المؤشرات التي ننظر إليها قبل أي شيء آخر:

• ذروة فجوة التمويل: أكبر مبلغ يحتاجه المشروع من خارج حساب الضمان في أي لحظة، ومصدره.
• نسبة البيع الحرجة: النسبة التي إن لم تتحقق يتوقف التمويل الذاتي للبناء.
• حصة الأرض من إجمالي التكلفة: مؤشر مبكر على ضغط الهامش، خاصة في المدن الرئيسية.
• معدل العائد الداخلي على حقوق الملكية — لا على المشروع كله — لأن أموال المشترين ليست رأس مالك.
• حساسية العائد لتأخير ستة أشهر: المقياس الحقيقي لصلابة المشروع.

رابعًا: السوق يتوسع — والمنافسة معه

الأرقام الرسمية تؤكد اتساع السوق بسرعة. فقد أعلنت الهيئة العامة للعقار أنها رخّصت في شهر أكتوبر 2025 وحده 55 مشروعًا للبيع والتأجير على الخارطة تضم أكثر من 20 ألف وحدة بقيمة تقديرية تقارب 32 مليار ريال. وللمقارنة، بلغ إجمالي ما رُخِّص في الأسابيع الأولى من نفاذ النظام (أبريل إلى منتصف مايو 2024) نحو 5,441 منتجًا عقاريًا بقيمة 6 مليارات ريال بحسب وكالة الأنباء السعودية.

ماذا يعني ذلك لقرارك؟ أن المشتري أمامه خيارات أكثر من أي وقت مضى، وأن التمايز في السعر أو الموقع أو المنتج لم يعد رفاهية. دراسة السوق داخل الدراسة يجب أن تجيب بالاسم: ما المشاريع المرخصة المنافسة في نطاقك الجغرافي، وبأي أسعار، وبأي منحنى بيع؟ وهي معلومات متاحة عبر خدمة الاستعلام عن المشاريع المرخصة على موقع الهيئة.

خامسًا: ثلاثة أخطاء نراها تتكرر

• معاملة أموال حساب الضمان كسيولة متاحة. هي مقيّدة بنسب الإنجاز، والدراسة التي تتجاهل ذلك تُخفي فجوة تمويل حقيقية.
• منحنى بيع واحد متفائل. بلا سيناريو متشائم، لا يعرف المطوّر عند أي نقطة يتوقف المشروع.
• تجاهل تكلفة التأخير. التسليم المحدد باليوم يجعل أي تأخير رقمًا في قائمة التكاليف، لا مجرد ملاحظة في قسم المخاطر.

وهذه الأخطاء تحديدًا هي التي تجعلنا أحيانًا ننصح بعدم الدخول — كما أوضحنا في متى توصي دراسة الجدوى بعدم تنفيذ المشروع؟ فالدراسة التي تكشف فجوة تمويل لا يمكن تغطيتها وفّرت على المطوّر رأس ماله وسمعته معًا.

الخطوة التالية

إن كنت تدرس مشروعًا للبيع على الخارطة، فالدراسة التي تقدّمها للهيئة يجب أن تكون هي نفسها الدراسة التي تدير بها المشروع — لا نسختين. في معيار نُعدّ دراسات الجدوى وفق متطلبات الهيئة العامة للعقار وجهات التمويل، بنموذج مالي يربط جدول الصرف بمراحل الإنجاز ويقيس فجوة التمويل شهرًا بشهر. تعرّف على خدمة دراسات الجدوى، أو تواصل مباشرة عبر واتساب على 966568183429.

ولاختبار الفكرة قبل الدراسة الكاملة، تتيح أدوات الجدوى المجانية حساب مؤشرات العائد وفترة الاسترداد مع تحليل حساسية أولي. وللاطلاع على خيارات التمويل العقاري المتاحة: جهات تمويل المشاريع في السعودية.

المصادر: الهيئة العامة للعقار — صفحة خدمة بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة واللائحة التنفيذية للنظام (rega.gov.sa) · وكالة الأنباء السعودية، 3 يونيو 2024 · إعلان الهيئة عن تراخيص أكتوبر 2025.

شروط ترخيص البيع على الخارطة: ما تطلبه الهيئة العامة للعقار

تنقسم الشروط إلى ما يتعلق بالمطور وما يتعلق بالمشروع، وتدخل دراسة جدوى مشروع بيع على الخارطة ضمن الحزمة الثانية.

أولًا: شروط تتعلق بالمطور

القيد في سجل المطورين

يسبق الترخيص قيد المطور في سجل المطورين العقاريين لدى الهيئة، بعد تقييم قدراته المالية والفنية.

المكتب الاستشاري والمحاسب القانوني

يُقدَّم عقد مع مكتب استشاري مرخص للإشراف على التنفيذ، وعقد مع محاسب قانوني لمتابعة الجانب المالي.

ثانيًا: شروط تتعلق بالمشروع

1. صك ملكية العقار ورخصة البناء.
2. دراسة جدوى اقتصادية من مكتب استشاري، تتضمن التكاليف التقديرية وأوجه الصرف والتدقيق النقدي والمدة المتوقعة للتنفيذ.
3. اتفاقية فتح حساب ضمان خاص بالمشروع لدى بنك مرخص.
4. نموذج عقد بيع تُحدَّد فيه مواعيد التسليم باليوم.
5. تعهد ببدء الأعمال الإنشائية خلال ستة أشهر من تاريخ الترخيص.

وتذكر مصادر متخصصة أن الهيئة تبتّ في الطلب المكتمل خلال نحو عشرة أيام عمل. وتتحدث اللوائح، فيُنصح بمراجعة صفحة الخدمة الرسمية قبل التقديم.

محتويات دراسة الجدوى: ما الذي تتضمنه الدراسة المقبولة؟

لا تقتصر الدراسة على الأرقام المالية، بل تغطي ستة محاور مترابطة يقرؤها المراجع بوصفها وحدة واحدة.

المحور	ما يتضمنه	سبب أهميته
الملخص التنفيذي	وصف المشروع وموقعه وعدد الوحدات وأبرز المؤشرات	يمنح المراجع صورة سريعة قبل التفاصيل
دراسة السوق	حجم الطلب والمنافسون والأسعار والفئة المستهدفة وتحليل SWOT	تبرر سعر البيع ووتيرة المبيعات
الدراسة الفنية	التصاميم والمواصفات والجدول الزمني ومراحل التنفيذ	تصير أساسًا لمواعيد التسليم في العقد
الدراسة المالية	التكاليف والإيرادات والتدفقات النقدية وجدول الصرف	تثبت قدرة المشروع على الاستمرار حتى التسليم
الدراسة القانونية	التراخيص وعقد البيع وحساب الضمان والتأمين	تؤكد الامتثال لمتطلبات الهيئة
تحليل المخاطر	السيناريوهات وتحليل الحساسية وخطط المعالجة	يظهر صلابة المشروع عند التأخير وارتفاع التكلفة

وينبغي أن تتسق أرقام المحاور كلها؛ فإذا ذكرت الدراسة الفنية مدة تنفيذ، التزمت بها الدراسة المالية والعقد معًا.

دراسة السوق والمنافسين: كيف تحدد الفئة المستهدفة وسعر البيع؟

تتسع سوق البيع على الخارطة بسرعة، فقد أعلنت الهيئة ترخيص 55 مشروعًا في أكتوبر 2025 وحده، تضم أكثر من 20 ألف وحدة بقيمة تقديرية تقارب 32 مليار ريال. وهذا يعني أن المشتري يملك خيارات أوسع، وأن أي دراسة لا تسمّي منافسيها بأسمائهم وأسعارهم تفتقد أهم مدخلاتها.

تحليل المنافسين

• المشاريع المرخصة ضمن النطاق الجغرافي نفسه، عبر خدمة الاستعلام عن المشاريع المرخصة.
• سعر المتر وشروط السداد ومدة التسليم المعلنة لكل مشروع.
• وتيرة البيع الفعلية، لا المعلنة.

ويساعد في ذلك مختص بخدمة تحليل السوق والمنافسين يعتمد بيانات محدثة.

الفئة المستهدفة والتسعير

الفئة المستهدفة

تُحدَّد بقدرة الشراء والتمويل: أسر تبحث عن سكن دائم، أو مستثمرون يبحثون عن عائد بعد التسليم. ولكل فئة منتج مختلف في المساحة والتشطيب.

سعر البيع

يُبنى على التكلفة وهامش الربح المستهدف وأسعار المنافسين معًا. وتفيد في هذه الخطوة استراتيجيات التسعير وتحليل الربحية لتفادي تسعير يضعف المبيعات أو يهدر الهامش.

الدراسة المالية: التدفقات النقدية وفجوة التمويل ومؤشرات القرار

يُبنى النموذج المالي على جدول يربط كل دفعة بمرحلة إنجاز محددة، لأن أموال المشترين لا تُصرف من حساب الضمان إلا وفق نسب الإنجاز المعتمدة. ولذلك قد يظهر رصيد مرتفع في الحساب بينما يحتاج المطور إلى سيولة من خارجه في مرحلة الأساسات. وتُقاس هذه الفجوة شهريًا، كما نوضح في مقال فجوة التمويل في مشاريع البيع على الخارطة.

المؤشرات التي تعتمد عليها الجهات الممولة

• صافي القيمة الحالية (NPV): قيمة التدفقات المستقبلية اليوم.
• معدل العائد الداخلي (IRR): العائد السنوي المتوقع على رأس المال المستثمر.
• فترة الاسترداد: المدة اللازمة لاستعادة رأس المال.
• نقطة التعادل: عدد الوحدات التي يجب بيعها لتغطية التكلفة.
• هامش الربح بعد احتساب سيناريو التأخير.

مصادر سد الفجوة

تشمل رأس مال المطور، أو تمويلًا بنكيًا، أو شريكًا مستثمرًا. ويمكنك استعراض جهات تمويل المشاريع في السعودية، وطلب مراجعة الاستشارات المالية والمحاسبية قبل التقديم.

مخاطر البيع على الخارطة: كيف تُسعَّر قبل الترخيص؟

لأن عقد البيع يحدد موعد التسليم باليوم، تتحول المخاطر التشغيلية إلى التزامات مالية. فيجب أن تظهر في النموذج بأرقام، لا في فقرة وصفية.

أبرز المخاطر

مخاطر التنفيذ

تأخر التراخيص أو ضعف أداء المقاول يعني غرامات تأخير وتعطل الإفراج عن الدفعات.

مخاطر التكلفة

ارتفاع أسعار الحديد والخرسانة والعمالة بعد التعاقد بسعر ثابت يضغط الهامش.

مخاطر السوق

بطء المبيعات يقلص التدفق الداخل إلى حساب الضمان ويوسع فجوة التمويل.

المخاطر التنظيمية

نقص مستند أو تعديل في اللوائح يؤخر الترخيص ويؤخر بدء البيع.

كيف تعالجها الدراسة؟

• سيناريوهان على الأقل لمنحنى البيع: أساسي ومتشائم.
• احتياطي طوارئ يُقدَّر عادةً بين 5% و10% من تكلفة البناء.
• تحليل حساسية لتأخير مدته ستة أشهر وارتفاع تكلفة المواد.

كم تبلغ تكلفة المشروع؟ مثال تقديري بالأرقام وأسعار الخامات

المثال الآتي توضيحي لعمارة من 24 شقة بمساحة بناء إجمالية 4,000 متر مربع، ومساحة قابلة للبيع 3,000 متر مربع. وأرقامه تقريبية مستمدة من نطاقات منشورة للسوق السعودي، ولا تكتمل دراسة جدوى مشروع بيع على الخارطة دون تحديثها بعروض أسعار فعلية وقت التعاقد.

تكلفة المشروع

البند	القيمة التقريبية (ريال)	ملاحظة
الأرض	5,000,000	تختلف حسب المدينة والحي
البناء والتشطيب	6,000,000	4,000 م² × 1,500 ريال
التصميم والإشراف والتراخيص	300,000	نحو 5% من تكلفة البناء
التسويق والإدارة وأتعاب الضمان	300,000	تقدير
احتياطي الطوارئ	300,000	نحو 5% من تكلفة البناء
إجمالي التكلفة	11,900,000
الإيرادات المتوقعة	15,600,000	3,000 م² × 5,200 ريال
الربح التقديري	3,700,000	نحو 31% من التكلفة

أسعار الخامات الأساسية

البند	السعر التقريبي (ريال)	ملاحظة
مصنعية العظم للمتر المربع	120 – 150	عمالة فقط دون مواد
العظم شاملًا المواد للمتر المربع	650 – 850	حسب المدينة والمقاول
حديد التسليم للطن	نحو 2,700	وفق نشرات هيئة الإحصاء
الخرسانة الجاهزة للمتر المكعب	195 – 225	حسب درجة المقاومة
الأسمنت الأسود (كيس 50 كجم)	نحو 15.8	سعر متوسط
البلوك الأسود 15 سم (لكل 1,000 حبة)	نحو 1,700	مقاس 20 سم قرابة 1,750
الرمل الأحمر للمتر المكعب	نحو 39	يتفاوت بين المدن

وللاطلاع على نماذج مماثلة، تصفح دراسات قطاع التشييد والبناء. وتتغير أسعار الخامات شهريًا فتحقق منها وقت التعاقد.

الاسئلة الشائعة عن دراسة جدوى مشروع بيع على الخارطة

هل دراسة الجدوى إلزامية للحصول على ترخيص البيع على الخارطة؟

نعم، تدرجها الهيئة العامة للعقار ضمن متطلبات رخصة بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة، وتشترط أن تُعد من مكتب استشاري وتتضمن التكاليف التقديرية وأوجه الصرف والتدقيق النقدي والمدة المتوقعة للتنفيذ.

من يعد دراسة الجدوى؟

مكتب استشاري متخصص. ويُفضَّل أن تكون له خبرة في القطاع العقاري وأن يربط نموذجه المالي بنسب الإنجاز وجدول الدفعات.

كم تستغرق الهيئة في دراسة طلب الترخيص؟

تذكر مصادر متخصصة أنها تبتّ في الطلب المكتمل خلال نحو عشرة أيام عمل. وتبدأ المدة من اكتمال المستندات، لذلك يختصر الملف الكامل الوقت. راجع الصفحة الرسمية لأي تحديث.

هل يستطيع المطور التصرف بأموال المشترين بحرية؟

لا. تُودَع الأموال في حساب ضمان خاص بكل مشروع، وتُصرف وفق نسب الإنجاز وجدول الدفعات المعتمد، بإشراف المكتب الاستشاري والمحاسب القانوني.

ما الفرق بين دراسة الجدوى العادية ودراسة البيع على الخارطة؟

الثانية تتضمن جدول صرف مرتبطًا بالإنجاز، وتحليلًا لفجوة التمويل، وسيناريوهات بيع، وأثر التأخير على التسليم، لأن العقد يحدد موعد التسليم باليوم.

كم تكلفة دراسة جدوى مشروع بيع على الخارطة؟

تتراوح تقريبًا بين 10,000 و25,000 ريال للدراسة المتكاملة، وتقل للدراسة المبدئية وترتفع للمشاريع الكبيرة أو متعددة المراحل.

كم تستغرق مدة إعداد الدراسة؟

تختلف بحسب حجم المشروع وجاهزية بياناته. ويبلغ متوسطها في معيار بين 5 و10 أيام.